道路認定とは？

「道路認定」とは、その道路が建築基準法上の「道路」として認められているかどうかを指します。見た目が舗装されていても、法的に認定されていなければ接道義務を満たす道路とはみなされません。

建築基準法第42条では、以下の6種類の道路が「認定道路」とされています：

• 1項1号道路：道路法による公道（国道・県道・市道など）
• 1項2号道路：都市計画法などによる開発道路
• 1項3号道路：建築基準法施行時に既に存在していた道路
• 1項4号道路：将来的に整備予定の計画道路
• 1項5号道路：位置指定を受けた私道
• 2項道路：幅員4m未満でも特定行政庁が認めた「みなし道路」

接道義務を満たしていない土地のリスク

接道義務を満たしていない土地には、以下のようなリスクがあります：

• 新築・建て替えができない（再建築不可）
• 資産価値が大きく下がる
• 売却時に買い手がつきにくい
• 金融機関の融資が通りにくい

特に古屋付きの土地を購入する際は、接道条件を必ず確認しましょう。

セットバックとは？

2項道路など幅員が4m未満の道路に接している場合、建物を建てるには「セットバック」が必要です。これは、道路の中心線から2m後退して建物を建てることで、将来的に道路幅を確保するための措置です。

セットバック部分には建物や塀を設置できず、事実上の「提供地」となります。

道路認定の確認方法

購入予定の土地が接道義務を満たしているかどうかは、以下の方法で確認できます：

• 市区町村の建築指導課で「道路台帳」を確認
• 不動産会社に「道路種別」「接道長さ」「幅員」の資料を依頼
• 現地調査＋役所での図面照合

特に私道の場合は、通行・掘削の承諾が必要になるケースもあるため、慎重な確認が必要です。

接道義務の例外と緩和措置

一部の地域や用途によっては、接道義務が緩和されるケースもあります。例えば：

• 文化財保護区域や農業施設など、社会的意義のある建物
• 山間部や既成市街地で道路整備が困難な場所
• 建築審査会の同意を得た「43条ただし書き道路」

ただし、これらは自治体の判断によるため、事前に相談が必要です。

まとめ：土地購入前に必ずチェックを

接道義務と道路認定は、土地の価値と建築可否を左右する重要な要素です。見た目だけで判断せず、法的に認定された道路かどうかを必ず確認しましょう。

不動産購入は一生に一度の大きな決断。安心・安全な住まいづくりのためにも、接道条件の確認は欠かせません。